第一章 总　则

第一条 为加强对全县住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护我县住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规、规章等有关规定，结合无棣实际，制定本办法。

第二条 凡本县行政区域内，商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房、国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金是指业主或原公有住宅售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金归业主所有，按照“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则进行管理。

第五条 县房产行政管理局是本行政区域内住宅专项维修资金管理的主管部门，具体负责住宅专项维修资金的统一归集和日常监督管理工作。

县财政部门按照职责对住宅专项维修资金的使用、管理进行指导和监督。

第六条 物业主管部门应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介，接受社会监督，提高维修资金管理效率。

第二章 交 存

第七条 住宅物业（一个业主所有且与其他住宅物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）、住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业

主，应当按下列标准交存住宅专项维修资金:

（一）新建商品住宅的业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为：普通楼房、平房30元；小高层（带电梯）、别墅40元。随着物价和工程造价的上涨，按工程造价的5％逐年调整收取。

县房产行政管理局依据工程定额等有关部门的工程造价测算，公布多层、高层、别墅等类住宅的建筑安装工程造价及首期每平方米交存住宅专项维修资金数额，并适时调整。

（二）用于销售的非单一业主的非住宅物业，按商品住宅的标准交存住宅专项维修资金。

（三）已购公有住宅，财政部门已按规定从单位售房款中提取住宅专项维修资金的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（四） 商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房、国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区的住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的，由业主按本条第一款规定的标准补交住宅专项维修资金。

第八条 商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。

截止竣工尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第九条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由县房产行政主管部门代管。

第十条 下列情形由县房产行政管理局委托有关单位代为收取：

（一）新建商品住宅、经济适用住房、国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅的住宅专项维修资金，由开发建设单位、征收安置部门代收，并在办理房屋产权手续时统一交存到住宅专项维修资金专户。

（二）售后公有住宅，售房单位已从售房款中按规定标准提取的住宅专项维修资金，应当在本办法施行30日内全额交存到住宅专项维修资金专户。

（三）本办法实施前已取得房屋所有权证书的，未成立业主大会或业主委员会的由物业服务企业或管理单位代收，并及时交存到住宅专项维修资金专户。

第十一条 住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续交，再次续交的数额不得少于首期专项维修资金的数额。

第十二条 县房产行政管理局在本县的商业银行设立维修资金专户，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户、开具住宅专项维修资金票据;资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设总账。储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。

第十三条 物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。

（二）物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。

（三）保修期满后，建设单位因注销，或因违法被责令终止业务活动，或反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

第十四条 公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十五条 物业服务企业或者其他机构应当配合补交维修资金的收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、

续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管部门应当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

具体补交、续交标准和流程另行制定。

第三章 使 用

第十六条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十七条 住宅专项维修资金的使用，应当遵守方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条 住宅专项维修资金的使用按照下列规定分摊:

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊。

第十九条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第二十一条 维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

第二十二条 申请维修资金计划使用，由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。

第二十三条 按照维修资金使用计划程序，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。

第二十四条 县物业主管部门可以定期公布推荐一批信誉好、能力强的维修企业供物业服务企业和业主选择。

第二十五条 使用住宅专项维修资金的，应按照以下程序办理:

（一）物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出资金使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

（二）物业服务企业或相关业主组织征求业主意见、编制维修使用方案，并报物业主管部门审核。符合使用条件的，由物业主管部门将维修资金使用申请、维修方案等进行公示。

（三）公示无异议后，物业服务企业或相关业主持有关材料，向县房产行政管理局申请列支。

（四）县房产行政管理局审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，划转金额按预算总金额的60％划转，待维修工程完工，工程费用经审核后，按工程决算金额拨付维修费用余额。

（五）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十六条 发生危及人身安全、房屋安全和公共安全等紧急情况，需立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请应急使用住宅专项维修资金。

出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

第二十七条 发生紧急情况后，未按规定实施维修、更新和改造的，物业主管部门或街道办事处也可组织代修，代修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。紧急情况包括：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）二次供水水泵运行中断；

（八）地下车库雨水倒灌；

（九）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十八条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第二十九条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）物业主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

第三十条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十一条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第三十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用;

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十三条 住宅专项维修资金每使用一次后，应当及时核算到户，并在该户交存的住宅专项维修资金中扣减。

第三十四条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债，确保资金的安全和保值增值。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十五条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

（一）住宅专项维修资金存储利息;

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外;

（四）利用人防工程进行经营的净收益首先用于人防工程的维修和养护，剩余部分也可滚存住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外;

（五）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十六条 房屋所有权转让的，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，住宅专项维修资金余额随房屋所有权证同时过户。

受让人应当持房屋所有权证、身份证、住宅专项维修资金过户协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。

第三十七条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十八条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第三十九条 县房产行政管理局每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向相关业主公布下列情况:

（一）住宅维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况;

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

第四十条 专户管理银行每季度至少一次向县房产行政主管部门发送住宅专项维修资金对账单。

县房产行政管理局对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账户余额的查询。

第四十一条 房产交易部门在办理房屋权属登记时，要查验住宅专项维修资金交存专用票据。材料符合要求的，予以核准登记。

第四十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督。

第四十三条 财政部门加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

住宅专项维修资金专用票据的购买、使用、保存、核销管理，应执行财政部门的有关规定，并接受财政部门的监督检查。

第四十五条 经业主大会决议，并经专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，决定业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）业主委员会执行委员在所在街道办事处任职的证明材料；

（七）物业主管部门认为必要的其他材料。

第四十六条 建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违犯本办法规定的依照《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理。

第四十七条 房产行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予相应行政处分;构成犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第五章 附 则

第四十八条 用于销售的非住宅物业和在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，专项维修资金的管理参照本办法执行。

第四十九条 未成立业主委员会的住宅小区，由小区所在街道办事处代行本办法规定的业主委员会的职责。

第五十条 本办法自2016年2月1日起施行，有效期至2021年1月31日。县人民政府印发的《无棣县住宅专项维修资金管理办法》（棣政发〔2008〕91号）同时废止。